Immobilienberechnungen gibt es in allen Formen, die bekanntesten sind die Berechnung BAR und die NAR. Im Gegensatz zum BAR berücksichtigen wir beim NAR allerdings jährlich wiederkehrende Kosten. NAR steht für Net Initial Yield und gibt Ihnen einen umfassenderen Überblick über die Rendite Ihrer Investition. Bei der NAR berücksichtigen wir eine Vollinvestition und die jährlich wiederkehrenden Kosten werden mit der Jahresmiete abgegolten. Beim Kauf einer Geschäftsfläche sollten Sie beispielsweise folgende Zusatzkosten berücksichtigen:
- Möglich HOA Kosten (falls zutreffend)
- Grundsteuer
– Notarkosten
– Übertragungssteuer (falls zutreffend)
– Kaufgebühr für Makler (falls zutreffend)
– Mietgebühr für Makler (falls zutreffend)
– Renovierungskosten
– Reservierung für zukünftige Wartungsarbeiten
Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Rumpfgeschäftsfläche für € 180.000,- erwerben. Sie müssen den Raum mit einer Toilette, Anstrich, Trennwänden, Beleuchtung, Klimaanlage, Fußbodenheizung usw. ausstatten. Laut Kostenvoranschlag des Auftragnehmers wird dies etwa € 35.000,- kosten. Wenn Sie die Geschäftsräume außerdem von einem Makler in Ihrer Nähe vermieten lassen möchten, erhebt der Makler eine Gebühr von 15% der Jahresmiete. Darüber hinaus entscheiden Sie sich für eine jährliche Unterhaltsreservierung in Höhe von € 500,-. Berechnen wir es:
Die Nettoanfangsrendite dieser Investition berechnen Sie wie folgt:
Zunächst ziehen Sie die jährlich wiederkehrenden Kosten von der geschätzten Jahresmiete ab, in diesem Fall berücksichtigen wir einen fiktiven Betrag von € 500,-. Damit beträgt die jährliche Miete abzüglich der jährlich wiederkehrenden Kosten € 14.500,-.
Darüber hinaus berechnen Sie, wie hoch die Investition ist, hierfür nehmen Sie den Kaufpreis, die Renovierungskosten und die Miete vom Makler und addieren diese.
€ 180.000,00 Kauf einer Geschäftsfläche
€ 35.000,00 Renovierungskosten
€ 2.250,00 Mietgebühr Makler (Jahresmiete:
€ 15.000,- * 15%)
_______________________________+
€ 217.250,00 Gesamtkosten
Wenn wir die Zahlen vollständig haben, dividieren wir die Jahresmiete abzüglich der jährlichen Kosten durch die Investition zuzüglich Nebenkosten (€14.500 / €217.250) * 100 = 6,67%. Daraus ergibt sich, dass Sie inklusive zusätzlicher Investitionskosten eine Kapitalrendite von 6.67 % erzielen.
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